Рынок недвижимости Кипра в 2023 году
В 2023 г. рынок недвижимости Кипра демонстрировал положительную динамику. Итоговый рост стоимости жилья за последние 5 лет составил 15%.
Благодаря иностранному спросу и налоговым льготам, в первой половине 2023 г. наблюдался бурный рост объема и стоимости недвижимости по сравнению с предыдущим периодом 2022 г. В процентном отношении изменение объема продаж составило 8%.
Сравнительный анализ средней стоимости новой недвижимости на Кипре за последние 5 лет
Однако с начала 3-го квартала 2023 г. на рынке наблюдалось небольшое снижение как по объему, так и по стоимости объектов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По итогам девяти месяцев 2023 г. рынок снизился до 2.7 млрд евро, или на 5,2% по сравнению с прошлым годом. На ситуацию в определенной степени повлияли последние законодательные инициативы: скорректированное законодательство о получении постоянного вида на жительство за инвестиции и новые правила применения сниженной ставки НДС для первой недвижимости. Однако специалисты ожидают, что спрос на недвижимость по-прежнему останется достаточно высоким. Что касается рынка премиальной недвижимости, он был не очень активным в течение года. Оба сегмента – виллы и апартаменты – показали снижение год к году.
Объем продаж премиальной недвижимости: Кипр
Объем продаж премиальной недвижимости по районам
Наиболее востребованные типы недвижимости
В 2023 г. наблюдался рост спроса на все типы недвижимости:
-
жилую – покупатели активно интересовались преимущественно первичным рынком жилья, наблюдался стабильный спрос на квартиры и апартаменты, дома и виллы в различных регионах острова;
-
туристическую – её привлекательность связана с развитием туристической отрасли, показавшей прирост в 32% по сравнению с прошлогодними показателями. В центре внимания оставались апарт-отели, резорты и хостелы в курортных регионах Кипра;
-
коммерческую – происходило активное вложение средств в офисные и торговые и объекты, а также помещения общественного назначения, а именно медицинские и образовательные учреждения, промышленные здания.
Покупатели, в первую очередь, предпочитали город Пафос, Лимассол, Ларнаку, Никосию и свободные районы Фамагусты.
Цены на покупку и аренду
Стоимость квадратного метра неуклонно росла во всех регионах. Показатели для первого полугодия 2023 г.:
Цены на краткосрочную и долгосрочную аренду на все типы жилья продолжали расти, что было обусловлено увеличением турпотока и возрастающим спросом со стороны иностранных гостей. Наибольший рост показали апартаменты и виллы в Ларнаке, соответственно на 38% и 31%, а также апартаменты в Пафосе – на 27%. Аренда коммерческой недвижимости подорожала больше всего в Никосии (+16%) и Пафосе (+12%).
Динамика роста цен на аренду недвижимости на Кипре с 2019 по 2023 год
Объем продаж премиальной жилой недвижимости по регионам
Лимассол
Премиальная жилая недвижимость пользовалась особенно высоким спросом в Лимассоле, о чем свидетельствует высокий процент сделок с домами и квартирами. С III квартала 2022 г. общая стоимость сделок с жилой недвижимостью составила 2,15 млрд евро, из которых 1,6 млрд евро (76%) пришлось на премиальный сегмент рынка. Следует отметить, что 1,27 млрд евро пришлось на квартиры, так как это основной премиальный продукт района.
Объем продаж и медианные цены
Медианная цена сделки в 3-м квартале 2023 года составила 780 тыс. евро для домов премиального класса и 320 тыс. евро для квартир. По сравнению с III кварталом 2022 года медиан ные цены на дома и на квартиры снизились на 8,2% и на 8,6% соответственно.
Распределение сделок по ценовым диапазонам
Пафос
Жилая недвижимость премиального класса пользовалась особенно высоким спросом в Пафосе, о чем свидетельствует высокий процент сделок с домами и квартирами от общего числа сделок на Кипре. С III квартала 2022 г. сумма сделок с жилой недвижимостью составила 1,077 млрд евро, из которых 505 млн евро (47%) пришлось на премиальный сегмент рынка. Стоит отметить, что 328 млн евро пришлось на дома, так как это основной премиальный продукт района.
Объем продаж и медианные цены
Медианная цена сделки по домам премиального уровня в III квартале 2023 года составила 870 тыс. евро, а по квартирам - 310 тыс. евро. По сравнению с III кварталом 2022 года медианные цены на дома выросли на 23%, а на квартиры - на 3%.
Распределение сделок по ценовым диапазонам
Никосия
Жилая недвижимость премиального класса характеризовалась средним спросом. С III квартала 2022 г. общая сумма сделок с жилой недвижимостью составила 772 млн евро, из которых 259 млн евро (34%) пришлось на премиальный сегмент рынка. Стоит отметить, что €201 млн пришлось на квартиры, так как это основной премиальный продукт района.
Распределение сделок по ценовым диапазонам
Медианная цена сделки в 3-м квартале 2023 года составила 778 тыс. евро для домов премиального сегмента и 254 тыс. евро для квартир. По сравнению с III кварталом 2022 г. медианные цены выросли почти на 14,4% для домов и снизились на 0,4% для квартир.
Ларнака
Жилая недвижимость премиального класса пользуется в Ларнаке невысоким спросом. Со II квартала 2022 г. сумма сделок с жилой недвижимостью составила 613 млн евро, из которых 161 млн евро (26%) относится к премиальному сегменту рынка. Стоит отметить, что 112 млн евро пришлось на квартиры, так как это основной премиальный продукт района
Во II квартале 2023 года медианная цена сделки для домов премиум-класса составила 597,5 тыс. евро, а для квартир - 255 тыс. евро. По сравнению со II кварталом 2022 года медианные цены на дома снизились на 4,4%, а на квартиры - на 15%.
Распределение сделок по ценовым диапазонам
Объем продаж и медианные цены
Фамагуста
Жилая недвижимость премиум-класса отличалась особенно низким спросом в Фамагусте. С III квартала 2022 г. общая стоимость сделок с жилой недвижимостью составила 231 млн евро, из которых 66 млн евро (29%) относится к премиальному сегменту рынка. Следует отметить, что 44 млн евро пришлось на дома, поскольку это основной премиальный продукт района.
Медианная цена сделки по домам премиум-класса в III квартале 2023 года составила 610 тыс. евро, а по квартирам – 248,5 тыс. евро. По сравнению с III кварталом 2022 г. медианные цены на дома и квартиры снизились на 11% и 8% соответственно.
Распределение сделок по ценовым диапазонам
Объем продаж и медианные цены
Недвижимость на Кипре как инвестиционный актив
Несмотря на периодические колебания, сектор недвижимости, и в особенности недвижимости премиум-класса, вот уже несколько десятилетий демонстрировал особую устойчивость и выступал хорошим инвестиционным активом.
В последние годы количество иностранных инвесторов возросло. Топ 5 стран, чьи граждане активно совершали покупку:
-
Великобритания;
-
Беларусь;
-
Украина;
-
Израиль;
-
Россия.
В 2023 г. на иностранцев приходилась почти половина всех сделок.
Процент иностранных инвесторов в общем объеме сделок с недвижимостью на Кипре за 3 года
Хотя цены на недвижимость часто менялись, отчетливо заметен тренд на их повышение. Рентабельность недвижимости определяют через её ROI, получаемый от аренды. В высокий сезон, который длится с июня по сентябрь, ROI на краткосрочную аренду инвестиционной недвижимости может достигать рекордно высоких показателей в 15–35% годовых.
Инвесторы приобретали объекты с высокой доходностью и потенциалом для будущего увеличения стоимости. Это были как коммерческие объекты, так и жилые комплексы, ориентированные на аренду и привлекающие своей доходностью и возможностью диверсификации портфеля.
На цену влияли конкретный регион (например, в Лимассоле зафиксированы самые высокие цены), приближенность к морю, развитость инфраструктуры, наличие бассейна и зоны отдыха, качество материалов и отделки, локальный спрос, технологическая оснащенность и т. д.
Регионы и типы жилой недвижимости для сдачи в аренду с высокой рентабельностью:
Регионы и типы коммерческой недвижимости для сдачи в аренду с высокой рентабельностью:
Интерес к экологически чистой недвижимости
Из новых направлений нужно отметить рост популярности экологической и энергоэффективной недвижимости. Она представляет собой инновационный подход к строительству и эксплуатации зданий, который направлен на минимизацию потребления энергии и ресурсов. Это означает использование возобновляемых источников энергии, лучшую теплоизоляцию, эффективные системы кондиционирования и освещения и множество других технологических решений, направленных на снижение экологического следа.
Для инвесторов покупка такой недвижимости – не только вклад в будущее, но и значительное снижение эксплуатационных расходов. Экономия на коммунальных услугах, снижение расходов на энергию и долгосрочное увеличение стоимости недвижимости делают экологически чистую недвижимость привлекательным объектом для инвестиций. Это сочетание долгосрочной устойчивости и финансовой выгоды.
Экономическая политика и перспективы рынка
На фоне падения мировой экономики рынок недвижимости на Кипре по-прежнему остается стабильным активом. Бизнес-политика государства направлена на создание благоприятных условий для иностранных инвесторов.
В 2023 г. произошли значительные изменения в законодательстве Кипра. Парламент страны принял законопроект о повышении ставки НДС на операции с недвижимостью. До этого действовали льготные условия, когда при покупке нового жилья от застройщика, покупатель получал специальную ставку НДС 5% на первые 200 кв. м, а на остальную площадь – ставку 19%. Однако теперь льготные условия не действуют. Жилье поделили на категории, а ставка 5% распространяется на первые 90 кв. м для квартир и 170 кв. м для домов. Вся остальная площадь облагается по ставке 19%. Эти изменения могут оказать влияние на недвижимость в будущем.
В настоящее время островное государство обладает высоким потенциалом роста, стабильной экономикой и надежными перспективами для иностранных инвесторов.